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html模版 南京浦口房產局評估規范物業接盤 有效扼殺矛盾根源中國江蘇網7月26日訊（記者米格）在網絡上，凡是涉及小區物業服務不到位的搜索，就會跳出一個關鍵詞 “物業之殤”。物業公司為小區業主解決各種問題，為何總是難以讓業主滿意，為何總有問題物業解決不瞭或不解決。業主在四處維權的同時，是否會去想，很多問題的根源是埋在瞭當年的建設中。
在小區交付之時，物業沒有去查驗這些問題，或者假裝查驗裝作不知道，房子不是他建的，開發商已交付，業主權益受侵與他何幹!
而在南京市浦口區，物業服務中的這些“罪惡”根源將不復存在瞭。浦口區房產局通過兩年仔細調研，推出瞭物業承接查驗評估機制，且應用成功，以第三方權威評估的方式，倒逼建設方規范必買推薦施工，承接物業規范接收，明確責任主體，業主權益在遭受侵害時，能有買單的人。這一機制，在江蘇省屬首例。
表象上，居民和物業之間最大的矛盾，就是收繳物業費。在業主眼裡，交物業費，就是購買物業公司的服務。而服務不到位，就是短斤少兩。單元門沒有一個是好的，監控是虛設，院墻傾斜不管，地下室遇大雨就淹，路燈不亮發現不瞭等等，業主不願再繳納物業費，或者不願意繳納那麼多的物業費。契約矛盾就此點燃。但是有多少業主會去深挖服務不到位的根源。
收不上物業費，服務繼續滑坡，也更難再收到錢。這種惡性循環，被業主稱為“物業之觴”。浦口江岸水城小區就是如此，陷入瞭惡性循環。物業公司“被逼”無奈，在小區裡拉上橫幅普法，說根據江蘇省物業管理條例，繳納物業費是業主的義務。這一下點爆瞭業主心火 權利和義務是對等的，你物業為什麼不說說自己做瞭些什麼？業主對物業“哀莫大於心死”，沒有去搭理物業的普法。
此招無效，於是，物業帶著紅色噴漆深入各樓道，在欠繳物業費的住戶門邊噴上兩行大字，催繳物業費。曝光他人隱私，破壞樓道環境，矛盾進一步升級。
這傢小區的矛盾，隻是眾多小區中矛盾的縮影。
2010年10月，國傢住房和城鄉建設部制定並印發瞭《物業承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》），小區交付給物業時，建設方和物業企業必須按照此辦法規范查驗問題隱患，小區公共部位的各項設備和資料要交接徹底。明言這是規范物業承接查驗行為，維護業主的合法權利。
而這一辦法的落實情況又是如何呢？業主和物業的矛盾並沒有因《辦法》的頒佈而減少。
浦口區江畔明珠小區，2006年3月交付。在2016年的夏天，20棟業主投訴，說地下車庫的消防設備不能用。物業的答復是，開發商當初沒有把該地庫移交給物業，所以物業不對此設備進行維護，當然不承擔責任。而開發商說，當時要移交地庫給物業公司，但是物業公司沒有要求移交，而且樓盤驗收時消防是合格的。兩傢扯皮，業主受傷。
浦口區的熙龍山院，在2014年7月交付時，物業公司為瞭配合交付，沒有進行承接查驗。業主進行裝修時，發現網管堵塞，導致室內淹水。經檢查，網管裡有建築垃圾。
該小區交付幾年後，地面沉降造成小區排水不暢，維修時沒有圖紙，找不到管道精準位置，隻能大面積開挖。路面、綠化都受到重創，環境受損，交通不暢。因維修成本巨大，業委會不同意使用維修基金。
這兩起案例，也是承接查驗工作沒有做導致的，本該發現的堵塞沒有發現，本該有的圖紙卻找不到，問題的責任究竟是誰的？物業、業主、開發商三方扯皮。如果規范細致地進行瞭承接查驗，該是誰的責任，一目瞭然，小本本記載得一清二楚。
還是熙龍山院，這事好像更嚴重些。小區選聘的第二傢物業進駐後對小區進行瞭承接查驗，發現消防設施全部癱瘓。消防部門檢查後認為問題嚴重，恢復功能需耗資50萬，並要處罰現任物業。現任物業要求前任物業公司承擔維修責任，前任不幹，說當年交付時，消防設施就有故障，是建設方一直沒有整改。聯系上建設方後，建設方說消防是通過瞭驗收才交付的，做好日常維護是你物業的義務。由於沒有承接查驗記錄，前任物業面臨被訴諸法律。
殊不知，基層一座座小區的和諧穩定，就是最大的和諧穩定。這幾個案例具備共性，在多個小區都有發生，都是承接查驗不規范埋下的惡果。國傢雖有《辦法》出臺，但建設方和物業公司沒有責任心，沒有服務的意識，沒有維護和諧的意識，其根源就在於不講責任，制度上缺乏約束。若追責，維權難度和成本太大，受傷的還是業主。
記者瞭解到，《辦法》頒佈後，南京的推進力量不足，因為建設方和物業企業不會做，不懂怎麼做，主要是全國上下沒有一個標準來參照。
有《辦法》，無“標準”，加之建設方可以指定物業企業進駐，由於市場環境和“利”的關系，物業公司想拿這塊蛋糕就得“點頭哈腰”，“交什麼你就收什麼”，查驗流於形式，查驗走過場，備案走過場，埋下瞭多少業主和物業之間的矛盾，甚至後期問題井噴。
記者看到一組數據，在2016年上半年，浦口區房產局接到的物業投訴中，因為建設方遺留問題導致的投訴有107件。
而2015年之前，浦口區房產局的房產和物業兩個部門，幾乎每天都是在左右撲火中度過的，工作精力一直是撲在矛盾的調處上，業主投訴的問題太多，很多投訴的問題根本沒法解決，而且這些棘手問題還在逐漸增加。
當難以解決的問題越來越多時，浦口區房產局轉換瞭一個角度來審視這些問題的根源，在做瞭大量的矛盾分析後，將矛盾分型歸類，發現建設方交付的產品不合格是引發後期管理矛盾的主要原因。
浦口區房產局副局長徐春明介紹說，在接觸到的矛盾中，有60%是物業做不到位的矛盾，這個由社區監督解決；有30%的矛盾是建設方的配套不到位導致的，這種問題隻能從承接查驗的規范化上面來解決。
由於承接查驗工作不規范，暴露出的問題歸建設方還是歸物業方難以明確，追責已無可能。要轉變這一亂象，追責機制亟待建立，以明確問題的責任主體。浦口房產局針對物業承接查驗的評估機制應運而生。
主觀能動加上先行者的姿態，使浦口區房產局在這件大事的運籌上很快就有瞭極其清晰的輪廓。承接查驗的目的是為瞭有效服務於業主，而評估則是以標準動作來對承接查驗走過場進行糾正和約束。這就需要有一套標準來參照執行。
按照初步的設想，這套標準的功能，是評估新交付小區的物業承接查驗工作是否符合《辦法》的規定，以及相關法律、法規和技術標準的規定。以第三方專傢評估的方式，來明確小區現狀質量和存在的問題。今後要是發生業主的相關投訴，建設方或物業方連推卸責任的想法都不會有。
而那個時候，根本沒有標準可尋。經過一年的緊張工作，2016年7月，浦口區房產局將收集到各種建設標準加以論證和優化，出臺瞭一本《浦口區物業承接查驗第三方評估技術標準手冊》。
2017年5月，又將“手冊”再次優化為《浦口區物業承接查驗評估技術標準》。該標準內容涵蓋瞭單體建築、電梯、消防、火災報警、室外排水、弱電、園林綠化、車庫、變配電、道閘等查驗項。每一項又細化到采購、施工合同、保修承諾書、設計資料、安裝調試報告、設備清單、巡更棒……內容制作得極細。
有瞭一套科學的標準，更需要有權威的團隊來執行。
如果是建設方出錢找“第三方”來評估的話，哪怕是按照標準執行，也會牽扯到利的關系，評估結果難以公正。而真正的第三方，應該和建設方以及物業公司都沒有契約關系。這一點，浦口區房產局又做到瞭一項創新 成立專傢庫。
浦口區房產局在區物業管理協會110多個會員單位中挑選瞭一批品牌企業，再從中征集瞭30名專傢。
記者瞭解到，要成為專傢庫的成員是有門檻的，必須要從事物業管理行業10年以上，並且是在諸如消防、電氣、土建等專業領域中有工作經驗的人員。
專傢庫的成立，解決瞭評估工作的技術性問題。評估工作由政府出資，使專傢庫的評估具備權威性，且評估結論具備公信力。
據悉，下一步，浦口區房產局還將為專傢庫引進消防專業人士，和相關的質量技術監督專傢。
南京弘陽地產副總成健就評估這一環節感言，“浦口區房產局的這一舉措，是帶著業主的視角，把小區的問題給揪出來”。
今年5月和6月，弘陽地產剛交付瞭兩個小區，建築面積30萬方。這兩個小區不日就要走承接查驗的評估程序。
成健說，這是政府在幫助地產商，是一拍即合的好事，我們希望開發公司的產品能符合市場需求，產品要經得住市場的檢驗，我們非常歡迎這種模式，這也是幫建設方發現問題，以客戶滿意作為導向，倒逼建設方完善不足之處，在規范性上能走得更遠。
南京市物業協會秘書長倪培玲非常支持浦口房產局的這項工作，她告訴記者，浦口區房產局在體現出瞭“前瞻，深入，投入”的特點。創新符合前瞻大趨勢，對承接查驗進行評估是基礎性的工作，將法律法規落實，使物業日常工作有序進行。“打好基礎，厘清責任，避免社會認知混淆”，這三點是“評估”工作的價值所在。
昨日，南京市房產局物業管理處浦曉天處長對評估這一舉措盛贊。他說，浦口區房產局在實踐中推出專傢評估機制，在物業行業內非常重要，在形式、內容、功能上都是創新，效率高，專業度高，針對性強，是能夠應對矛盾的有效舉措，是以對百姓負責的態度，響應以人民為中心來做事的理念。
浦處長坦言，在2016年底，市局從各種投訴中發現瞭問題所在 建設方和物業企業不重視《辦法》，而那時浦口區專門針對“不重視”的“評估標準”已經出臺瞭。這一“標準”有意在全市推廣。
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南京市物業協會秘書長倪培玲非常支持浦口房產局的這項工作，她告訴記者，浦口區房產局在體現出瞭“前瞻，深入，投入”的特點。創新符合前瞻大趨勢，對承接查驗進行評估是基礎性的工作，將法律法規落實，使物業日常工作有序進行。“打好基礎，厘清責任，避免社會認知混淆”，這三點是“評估”工作的價值所在。
昨日，南京市房產局物業管理處浦曉天處長對評估這一舉措盛贊。他說，浦口區房產局在實踐中推出專傢評估機制，在物業行業內非常重要，在形式、內容、功能上都是創新，效率高，專業度高，針對性強，是能夠應對矛盾的有效舉措，是以對百姓負責的態度，響應以人民為中心來做事的理念。
浦處長坦言，在2016年底，市局從各種投訴中發現瞭問題所在 建設方和物業企業不重視《辦法》，而那時浦口區專門針對“不重視”的“評估標準”已經出臺瞭。這一“標準”有意在全市推廣。
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